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RCREIT观点丨刘洋:2019,开启中国公募REITs元年

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矩形守得云开见月明,2019中国公募REITs已破晓在即。RCREIT(REITs研究中心)秉持一以贯之的观点,我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前,租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。我们还认为,在雄安新区先行先试REITs以及率先落地公募REITs,对于推动雄安新区投融资与金融产业发展、建立新型住房保障体系、发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用、打造高质量发展的全国样板具有重大意义。

作者:刘洋 REITs研究中心执行主任

 

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01

上交所欲推首批公募REITs试点

 

新的市场需要被销售出去,而非被购买进来,教育培训和市场营销发挥至少一半的作用。

 ——理查德·桑德尔

                                                                                                          

3月21日,RCREIT(REITs研究中心)率先首发《上交所欲推第一批公募REITs试点 鼓励机构上报项目》(参见:RCREIT快报丨上交所欲推第一批公募REITs试点 鼓励机构上报项目),上海证券交易所近期召集券商和公募基金开会,鼓励机构准备上报公募不动产投资信托基金REITs项目,以期推出上交所第一批试点。试点项目最好和政策导向相关,鼓励上报北京、上海、广州、深圳、雄安、海南、长租公寓等相关项目。知情人士称,最终试点的推出仍有待监管机构批复。

 

1月8日,RCREIT(REITs研究中心)独家首发《上交所将推出CMBS和REITs信息披露指南,试点公募REITs》(参见:REITs研究中心丨上交所将推出CMBS和REITs信息披露指南,试点公募REITs),指出,在由中国房地产业协会指导,中国房地产业协会金融专委会、中国房地产资产证券化研究中心主办、RCREIT(REITs研究中心)作为唯一战略支持的“2019房地产金融与资产证券化高峰论坛”在上海圆满举行。上交所债券业务中心部门负责人段东兴在论坛上表示,展望2019年,我们要继续贯彻落实党中央国务院的战略部署,进一步发挥资本市场的作用,服务租购并举的住房制度建设。主要有三点,第一,推出CMBS和REITs的信息披露指南,完善ABS大类资产信息披露规则;第二,推进重点区域和企业发行不动产资产支持证券;第三,试点公募REITs,完善相关制度设计。

 

1月2日,RCREIT(REITs研究中心)独家首发《上交所:推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs》(参见:上交所:推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs)。上交所指出,要进一步发挥债券市场直接融资功能。加强债券市场制度建设,适时发布住房租赁、项目收益等业务规则。深化债券产品创新,推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。深化债券分类管理。积极引入债券国际投资者。

 

上述内容都得到了诸多媒体的关注与转载,如《上交所将推出CMBS和REITs信息披露指南,试点公募REITs》一文,无论是推出CMBS和REITs的信息披露指南等三点内容的概述,还是全文内容,皆为RCREIT(REITs研究中心)撰稿及整理编辑的论坛速记或RCREIT的观点,然引用相应内容注明来源者寥寥,媒介素养有待加强。

 

笔者近期拜读了证监会前副主席姜洋的《发现价格:期货和金融衍生品》一书,姜洋在自序中提到,诺贝尔经济学奖得主罗纳德·科斯(Ronald H. Coase)说:“建立新市场的重要成本就是要说服潜在的受益人和监管者认可新市场提供的经济功能。”同许多新发明一样,那些受益于现状的人并不会一下子接受新产品。新的金融市场需要推广,它不会被主动接纳,它并不像i Phone手机的升级版一样万众期待。理查德·桑德尔则说,他过去40年从期货市场的经历中获得的最宝贵的经验教训之一就是,“新的市场需要被销售出去,而非被购买进来,教育培训和市场营销发挥至少一半的作用”。

 

姜洋说道:“一个市场的成功,宣传培训非常重要。”对于RCREIT(REITs研究中心)而言,长期以来,无论是关于中国REITs的监管政策、市场动态、创新案例,还是研究成果和专题报道等主题研究传播中,我们大多都是“开拓者”和“领航者”的角色,做的更多的是去发现、去创造、去引领能够反映、促进中国REITs制度和市场建设进步的内容。可以说,近年来大家看到的关于REITs的各种内容,有较大部分都是溯源来自于RCREIT(REITs研究中心)和REITs行业研究。

 

RCREIT(REITs研究中心)作为全国首个不动产投资信托基金(REITs)研究中心、全国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库,坚持以专业、客观、务实、前瞻的态度和风格,做中国REITs新时代的开创者、建设者和领航者。

 

RCREIT(REITs研究中心)与中国REITs领域第一媒体REITs行业研究同心同德、同向同行,长期保持REITs领域研究和传播无缝对接。REITs行业研究作为国内规模最大、实力最强的REITs传播平台,系中国REITs领域第一媒体品牌,专注中国REITs与不动产证券化,致力于分享REITs、CMBS/CMBN的最新政策、研究动态和实操案例,关注不动产金融创新发展方向,并对相关内容进行全媒体平台广泛传播,为推动中国REITs事业进步贡献力量。

 

 

02

基础设施公募REITs

 

公募REITs有力推动基础设施(PPP)投融资模式创新,促进PPP实现高质量发展。

——RCREIT(REITs研究中心)

                             

2015年4月21日,财政部会同住房城乡建设部等六部门印发《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》,鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理。在公共租赁住房PPP项目政府支持政策部分的融资政策中明确指出,支持以未来收益覆盖融资本息的公共租赁住房资产发行房地产投资信托基金(REITs),探索建立以市场机制为基础、可持续的公共租赁住房投融资模式。

 

2016年12月21日,国家发展改革委、中国证监会发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》(发改投资〔2016〕2698号),明确提出“共同推动不动产投资信托基金(REITs),进一步支持传统基础设施项目建设”。

 

海外约30%的REITs资产是基础设施资产,比如高速公路、轨道交通、基站、地铁、监狱等。通过基础设施公募REITs,能够实现政府杠杆的降低,社会资本方专业能力的输出和投资人相对稳定持续的收益。通过存量资产收购或与PPP机制结合引入更为广泛的投资资金,基础设施公募REITs有望盘活当前地方政府与城投企业持有庞大基础设施存量。

 

(一)发展基础设施公募REITs的重要作用

 

第一,基础设施公募REITs有助于政府去杠杆。通过REITs能够把有稳定收益的基础设施资产转移给投资人,从而实现社会资本方从政府端承接资产。

 

第二,基础设施公募REITs可解决社会资本方的退出路径问题。从社会资本方的角度来说,社会资本方若通过PPP的方式获取资产,再通过REITs方式将这个资产对应的负债和收益转移给投资人,则可以实现轻资产化运营的转变,并打通PPP的退出路径。

 

第三,基础设施公募REITs符合投资人风险收益匹配的诉求。通过基础设施公募REITs,能够让更多的投资人参与到这类相对比较有稳定现金流的,风险相对可控的优质资产。

 

(二)RCREIT观点:公募REITs有力推动基础设施(PPP)投融资模式创新

 

2018年2月26日,国家发改委发布《2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告和2019年投资形势展望》(简称报告)。初步预计2019年我国固定资产投资运行将呈现企稳态势,中高端制造业、现代服务业投资成为主要拉动力,基础设施投资增长情况略有好转,中西部投资增速继续领先。

 

报告指出,2019年投资增速可能呈现前高后低运行特征。制造业和房地产业将保持较快增长,继续发挥稳投资的主导性作用,基础设施投资有望中速增长,是稳投资的重点发力方向。

 

2018年全国拟建项目(指已经办理审批、核准或备案手续的项目)数量增势较好,同比增长15.5%,为2019年投资平稳运行提供坚实的项目储备基础。初步预计2019年我国固定资产投资运行将呈现企稳态势,中高端制造业、现代服务业投资成为主要拉动力,基础设施投资增长情况略有好转,中西部投资增速继续领先。

 

2018年基础设施拟建项目数量较上年增长5.3%。其中,交通运输、仓储和邮政业较上年增长4.4%,信息传输、软件和信息技术服务业增长4.4%,水利、环境和公共设施管理业增长8.4%。随着国家加大对本领域的支持力度,基础设施投资增速有望逐步回暖。但在2018年基础设施投资增速回落较大、地方政府融资渠道收缩的形势下,预计基础设施投资增长仍有压力。以基建项目落地周期1年左右判断,2019年基建投资有望保持中速增长态势。

 

上海证券交易所副总经理刘绍统此前表示,目前相关的金融监管部门正在研究基础设施REITs相关制度和推进方式。等相关制度出台以后,如果PPP项目资产已经形成,拥有PPP项目或者是这种基础设施所有权的一方,可以通过转移PPP这一基础设施及其他的收益权来开展基础设施的REITs业务。

 

刘绍统强调,这种REITs业务的开展,不能减轻项目实施单位开展基础设施的运营和维护的责任,要保证提供的公共服务的质量、可持续性和稳定性。

 

刘绍统表示,PPP市场容量大,参与机构多,融资量大,资产比较多,融资和盘活存量资产的需求比较强烈,这为金融创新提供了前提条件。同时,金融市场特别是资本市场的参与也为PPP的规范发展和风险防范提供了保障。他认为,金融创新促进了PPP的发展。近年来,金融市场已经推出或者是正在研究相关的金融创新工具,以支持PPP项目在建设运营不同阶段的相关需求,促进PPP市场的发展。

 

RCREIT(REITs研究中心)认为,在国家严格要求防范化解地方政府债务风险的背景下,PPP模式面临更强监管、更严规范。而将公募REITs应用于PPP模式中,则可以拓宽PPP项目融资渠道、降低PPP项目融资成本,盘活PPP项目资本金、促进再投融资,提高社会资本参与意愿和运营能力、降低财政支出要求与负担程度,从而降低财政杠杆率、推动化解地方政府债务风险。

 

 

03

租赁住房公募REITs

 

REITs是支持租赁住房健康发展的最佳金融工具,租赁住房领域也可为中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。住房租赁与REITs的结合,必然是水到渠成、相辅相成。

——RCREIT(REITs研究中心)

                             

 

2018年4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(参见:重磅!首个住房租赁资产证券化文件出台!)。《通知》明确提出,将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后,两部委联合下发的第一个落地文件。

 

RCREIT(REITs研究中心)早期即率先提出观点表示:十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,“租售并举”将是未来我国房地产发展的主基调,未来五年甚至更长时间内,租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中,租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实,住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。

 

REITs是培育住房租赁市场重要金融支持工具

 

证监会债券部副处长闫云松此前曾表示,借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径,对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

 

RCREIT(REITs研究中心)认为,REITs对培育我国住房租赁市场具有以下几方面的意义:

 

第一,契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。REITs对住房租赁市场的有力推动,将会更新社会对房产的地位和传统的观念,其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响,有利于遏止非理性买房、投资房产的情况,促进房地产市场平稳健康发展。

 

第二,便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金,投资于收益型物业,并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格,信息披露规范,专业化运营管理,作为房地产投资较理想的渠道,对社会资本具有吸引力。为此,REITs可成为租赁住房资产投资的重要来源渠道。

 

第三,帮助规范发展和住房租赁市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和租赁住房市场的活力。通过提高租赁住房运营方专业化的住房租赁运营管理水平,提升用户体验,推动租赁住房市场规范发展。

 

第四,推动房地产金融创新。住房租赁REITs通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,改变传统的房地产融资模式,在资产端和服务端都进行优化,也有力推动房地产商的转型。

 

长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金,这也导致很多靠民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢,尤其是在房地产开发商进入这个市场后,竞争变得更加惨烈,获取物业再出租的成本越来越高。但是长租公寓行业想要实现更大发展,规模化是必然的方向,而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。通过发行REITs,可以充分利用社会资金,促进资本进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。

 

 

04

在雄安新区率先落地公募REITs

 

千载雄心安放地,中国REITs扬帆起!RCREIT(REITs研究中心)相信,中国REITs破晓的黎明将很快出现在雄安这块深化改革扩大开放的“试验田”,并将成为中国REITs时代全面来临的开篇。

——RCREIT(REITs研究中心)

                             

今年两会期间,全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行党委书记、行长兼国家外汇管理局河北省分局局长陈建华陈建华表示,针对雄安新区“房住不炒”“租购并举”的住房保障模式,大力发展房地产信托投资基金(REITs),逐步将廉租房、市政设施与商业建筑纳入REITs标的,搭建新区范围内能产生稳定租金收入的各类资产社会化融资渠道,集中全社会力量支持新区廉租房与基础设施建设,探索新区拆迁补偿资金来源新途径,大幅减少建成项目资金占用。

 

陈建华建议,应明确REITs公募发行相关政策,在雄安新区先行先试,将在解决雄安新区建设融资问题的同时,为全国REITs市场发展积累和总结可推广、可复制的经验。房地产投资信托基金(REITs)作为国际上比较成熟的房地产租赁行业融资模式,是贯彻落实党中央、国务院“房住不炒”“租售并举”改革方向的重要手段。

 

陈建华表示,近年来,我国REITs发行工作取得了一些成果,但受制于国内相关政策体系仍未建立,市场只能创制流动性差、发行成本高的私募类REITs产品。这类产品投资者范围较小,无法满足日趋加大的房地产租赁市场融资需求。

 

为此,陈建华建议,应明确REITs公募发行相关政策,在雄安新区先行先试,将在解决雄安新区建设融资问题的同时,为全国REITs市场发展积累和总结可推广、可复制的经验。将雄安新区作为REITs公募发行试点地区。在雄安新区范围内试行REITs公募发行相关政策,积极支持公募REITs成为雄安新区保障房与公共基础设施建设的重要融资模式。

 

RCREIT观点:在雄安新区先行先试REITs以及率先落地公募REITs,对于推动雄安新区建立新型住房保障体系、打造高质量发展的全国样板具有重大意义

 

2018年12月28日,经党中央、国务院同意,国务院正式批复《河北雄安新区总体规划(2018—2035年)》。此前的《雄安新区规划纲要》指出,建立租购并举的住房制度,探索房地产金融产品创新。REITs作为国际上成熟的房地产投融资模式,是租赁住房市场发展的最佳金融支持工具,也是非常具有代表性的房地产金融创新产品。RCREIT(REITs研究中心)认为,在雄安新区先行先试REITs,以及率先落地公募REITs,对于推动雄安新区投融资与金融产业发展、建立新型住房保障体系、发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用、打造高质量发展的全国样板具有重大意义。

 

2017年,以习近平同志为核心的党中央宣布设立雄安新区,强调这是千年大计、国家大事。习近平总书记强调:“雄安新区将是我们留给子孙后代的历史遗产,必须坚持‘世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位’的理念,努力打造贯彻新发展理念的创新发展示范区。”高起点规划、高标准建设雄安新区也正式写进了十九大报告;2018年2月,中共中央政治局常委会在研究雄安新区工作时提出:“雄安新区要在推动高质量发展方面成为全国的一个样板。”;2018年4月,《雄安新区规划纲要》向全社会公布,标志着雄安新区建设进入全面实施阶段。

 

《雄安新区规划纲要》指出,改革创新住房制度。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持保障基本、兼顾差异、满足多层次个性化需求,建立多元化住房供应体系。坚持市场主导、政府引导,形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力基本适应的住房供应格局。完善多层次住房供给政策和市场调控体制,严控房地产开发,建立严禁投机的长效机制。探索房地产金融产品创新。

 

RCREIT(REITs研究中心)认为,雄安新区开发建设融资可以探讨采用“PPP+REITs”的模式,尤其是在公共租赁住房为主的住房体系建设中,从而更广泛的吸引社会资本参与雄安新区建设,并提高资金使用效率和提升以公租房为代表的不动产物业的运营管理水平。

 

RCREIT(REITs研究中心)认为,规划建设雄安新区是疏解北京非首都功能、推动京津冀协同发展的历史性工程,是千年大计、国家大事。从历史地位作用来看,雄安新区的建设发展以及实施的机制体制创新体现的都是“开创者”的角色。在雄安新区先行先试REITs,以及率先落地公募REITs,能够体现雄安新区在投融资与金融产业发展、房地产金融创新产品探索、建立新型住房保障体系等领域的开拓创新性。

 

RCREIT(REITs研究中心)认为,雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区,将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系。而REITs作为国际上成熟的房地产投融资工具,是非常具有代表性的房地产金新产品,也是我国房地产金融发展的主要方向。REITs能够成为支持住房制度改革、促进金融与房地产良性循环、建立健全住房租赁金融支持体系的重要工具,有利于帮助实现“居者有其屋”,让住房回归“居住属性”,推动雄安新区成为新型住房保障体系的全国样板。

 

2019年3月24日 20:30
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