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2019年新型城镇化建设重点任务公布:支持发行利于住房租赁发展REITs

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矩形国家发改委日前公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》。在健全城市投融资机制方面,《任务》指出,支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。筛选具备投资回报预期的优质项目并建立吸引民间投资项目库,集中向民间资本推介。全面推进地方融资平台公司市场化转型,打造竞争力强的地方基础设施和公共服务投资运营主体。

作者:RCREIT(REITs研究中心)

 

4月8日,国家发改委公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《任务》)。《任务》指出,城镇化是现代化的必由之路,也是乡村振兴和区域协调发展的有力支撑。2019年是新中国成立70周年,是全面建成小康社会关键之年。为深入贯彻落实中央经济工作会议精神,现提出2019年新型城镇化建设重点任务。

 

在健全城市投融资机制方面,《任务》指出,支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。筛选具备投资回报预期的优质项目并建立吸引民间投资项目库,集中向民间资本推介。全面推进地方融资平台公司市场化转型,打造竞争力强的地方基础设施和公共服务投资运营主体。

 
 

积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户

 

《任务》提出,继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

 

超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策,积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。压实地方政府主体责任,强化督促和监测评估。

 
 

加强城市基础设施建设

 

优化城市交通网络体系,构建级配合理的城市路网系统,强化城市轨道交通线网规划指导,完善非机动车、行人交通系统及行人过街设施,鼓励有条件城市建设自行车专用道。落实公交优先发展政策,优先在中心城区及交通密集区形成连续、成网的公交专用道,推动轨道交通、公共汽电车等的融合衔接和便利换乘。在地铁、机场等公共场所为网络部署预留足够资源。指导各地区因地制宜建设地下综合管廊,扎实推进城市排水防涝设施补短板。

 

持续推进节水型城市建设,推进实施海绵城市建设。继续开展城市黑臭水体整治环境保护专项行动,启动城镇污水处理提质增效三年行动。督促北方地区加快推进清洁供暖。以推进老旧小区改造、完善社区及周边区域活动和综合服务设施、开展生活垃圾分类等为着力点,办好群众关注的“民生小事”。城市政府要努力改善城乡结合部、城中村等农村贫困人口居住相对集中地区的配套设施。

 

健全城市投融资机制

 

平衡好防风险与稳增长关系,在有效防范地方政府债务风险前提下,推动有效投资稳定增长。统筹安排财政资金投入、政府投资、地方政府债券发行,加大对符合规划和产业政策的城市补短板项目的支持力度。大力盘活存量优质资产,回收资金补充地方财力。在坚决遏制地方政府隐性债务增量前提下综合运用多种货币政策工具,引导开发性政策性金融机构结合各自职能定位和业务范围加大支持力度,鼓励商业性金融机构适度扩大信贷投放,引导保险资金发挥长期投资优势,支持符合条件的企业发行债券进行项目融资,积极助力新型城镇化建设。

 

支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。筛选具备投资回报预期的优质项目并建立吸引民间投资项目库,集中向民间资本推介。全面推进地方融资平台公司市场化转型,打造竞争力强的地方基础设施和公共服务投资运营主体。

 

RCREIT独家观点:REITs可有效助力新型城镇化基础设施投融资模式创新

 

随着我国新型城镇化的不断推进,城镇基础设施的投融资亟待金融创新工具支持。高速公路、污水处理厂等巨大存量的基础设施资产是开展REITs的良好标的,REITs能够较大地提升这些基础设施运营方资金的流动性和融资能力。通过REITs变现预期收益,能够缓解现金流压力,帮助进行基础设施项目的滚动开发,满足基础设施开发需要。

 

(一)REITs符合我国基础设施投融资模式创新的思路

 

基础设施建设周期长、投资数额大、投资回收期长的特点决定了其投融资长期以来主要通过政府的行政手段来完成而没有充分发挥资源配置最有效率的市场手段,导致投资的持续力度不足,制约了经济的发展,并大大影响了资金的使用效率。事实上,我国基础设施建设仅靠政府投资显然是不够的,REITs作为一种高效的市场手段,开辟了更广阔的筹融资渠道,在国内、国际市场上筹集发展城市基础设施的巨额资金,改变以往投资主体单一、融资渠道狭隘造成的城市基础设施发展相对滞后的不利局面。

 

同时,推行基础设施REITs将有助于提高资本市场的运行效率,更好地发挥资本市场应有的筹资和资源配置功能,原因如下:首先,REITs能有效地解决资金供求双方的矛盾。一方面,为我国投资者提供了一种风险明确、收益稳定、容易把握、能满足不同投资策略和风险偏好的投资工具,丰富了我国资本市场的金融工具的品种,使我国大量的居民储蓄能高效地转化为投资,扩大了机构投资者投资资产的选择范围;另一方面,由于REITs对发起人的信用等级要求并不太高和低成本性,我国信用级别较低的企业可利用它低成本地吸引到急需的资金。

 

其次,REITs的实质是一种直接融资方式,它的发展客观上突出了直接融资和证券市场的作用,使间接融资的地位相对下降,促使资本市场在我国城市基础设施领域发挥更大的作用,完善资本市场并提高其运作效率,优化社会资源的配置。

 

(二)REITs能够盘活我国众多的基础设施存量资产

 

我国很多基础设施建设项目,如电厂、水厂、港口、机场、高速公路等,其当前及未来现金流产生稳定,同类资产历史统计数据完备,资产权益相对独立,因而收益稳定、风险性小,本身具有较强的投资价值。通过发行REITs,将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品,基础设施的建设经营方得到即时可用的资金又可以马上投入到新的建设项目中去。如此循环,基础设施资产的流动性和盈利能力都得到很大的提高。

 

(三)REITs有利于基础设施运营效率的提高

 

由于行政壁垒,我国政府是基础设施的主要投资者,基础设施形成垄断经营,结果造成基础设施主管部门长期以来缺乏竞争意识,在基础设施的运营管理上存在既违反价值规律、又违反供求规律,形成“谁投资、谁亏损”、“建设越多、亏损越大”的恶性循环情况,造成经济效率低下。采用REITs模式能够使投资主体多元化,促使基础设施的经营方转换经营理念,改变其管理模式,从而提高基础设施的运行效率。

2019年4月8日 19:30
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