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REITs案例丨国内首单抵押类REITs案例述评

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矩形 北京银泰中心类REITs是国内首单抵押型类REITs和国内当时单只规模最大的类REITs项目,该项目A类证券规模40亿元,认购倍数4.60倍,票面利率4.0%,创下了市场同期同评级同类产品的票面利率新低,达到了降低财务成本目的。


作者:REITs研究中心(RCREIT)



—— 产品概览 ——


北京银泰中心资产支持专项计划(以下简称“北京银泰中心类REITs”)于2016年8月落地,项目规模达75亿元,成为国内首单抵押型类REITs和国内当时单只规模最大的类REITs项目。


本单产品3类资产支持证券发行量分别为40亿元、33亿元、2亿元,合计规模75亿元,发行利率分别为4%、5.3%和6.98%,存续期为18年,每3年设置了开放时间。


北京银泰中心位于国贸CBD核心区域,包括了酒店、写字楼、商业物业等多种业态,地理位置优越,建筑品质高,租金收入高,增值空间大。北京银泰中心类REITs的基础资产为单一资金信托受益权,目标资产为“北京银泰中心”写字楼、商业裙楼、北京柏悦酒店以及车位合计约17.29万平方米的物业。根据戴德梁行的评估结果,目标资产评估价值为105.19亿元,折合约6.08万元/平米,而该产品总规模75亿元,折合约4.34万元/平米。


由于北京银泰中心地处北京CBD核心区域,基础资产现金流稳定,且产品设计了较为完善的增信措施,本产品得到了市场投资人的高度认可,全场认购倍数3.08倍,其中A类证券规模40亿元,认购倍数4.60倍,票面利率4.0%,创下了市场同评级同类产品的票面利率新低。


作为帮助房地产企业盘活存量、降低融资成本的一大途径,类REITs项目长期受到监管层的鼓励扶持,但也面临诸多现实难题需要解决。首单抵押型类REITs落地,并且达到单体规模最大,将再次带动市场的热情。


该项目也得到了上海证券交易所的大力支持。一直以来,上交所高度重视资产证券化业务发展和创新,在证监会的指导下以务实进取的行动践行国务院关于“利用资产证券化盘活存量、降低社会融资成本”等大政方针,并且鼓励和推进合法合规基础上的金融产品创新。当前,企业ABS业务已经迈入2.0时代,它不仅是对企业间接融资和传统直接融资渠道的有效补充,更是借助金融端的注入打通新兴产业链条、建立新业态的有效途径。


—— 交易结构 ——



银泰


交易结构概述


(1)专项计划设立前,原始权益人(作为委托人)与信托受托人已根据《信托合同》的约定,设立信托资金总规模为75亿元的单一资金信托,中国银泰已向信托受托人交付信托资金75亿元,中国银泰为唯一的信托受益人;信托受托人(代表银泰中心信托)根据与银泰置业签署的《优先债贷款合同》和《次级债贷款合同》,向银泰置业分别发放了40亿元的优先级贷款及35亿元的次级贷款,银泰中心信托对银泰置业享有优先债权和次级债权;


(2)认购人通过与管理人签订《认购协议》,将认购资金委托给管理人管理,管理人设立并管理专项计划,认购人取得资产支持证券,成为资产支持证券持有人;


(3)专项计划设立后,管理人根据专项计划文件的约定,在专项计划设立日向托管人发出付款指令,指示托管人将等额于《信托受益权转让协议》项下转让对价的认购资金支付至银泰置业的账户,以向中国银泰收购其持有的全部银泰中心信托受益权;管理人(代表专项计划)在专项计划设立日成为唯一信托受益人,从而间接享有对银泰置业的优先债权及次级债权。托管人应根据《信托受益权转让协议》及《托管协议》的约定对付款指令中资金的用途及金额进行核对,核对无误后应于专项计划设立日16:00时前予以付款;


(4)管理人(代表专项计划)将根据《优先收购权协议》的约定,授予优先收购权人优先收购银泰中心信托受益权的权利,并由优先收购权人根据协议约定向管理人(代表专项计划)支付相应的权利维持费;


(5)按照交易文件进行期间分配和期末分配。



—— 增信措施 ——


本单产品的增信措施主要包括:


(1)抵押担保


银泰中心物业抵押;根据戴德梁行评估结果,银泰中心物业的估值为105.19亿元,折合约6.08万元/平方米,估值约为优先A类资产支持证券发行规模的2.63倍。


(2)股权质押担保和保证担保


(3)EBITDA超额覆盖以及覆盖不足的增信安排


正常情况下,每年目标资产运营收入扣除运营税费后的金额(息税折旧摊销前利润)对当期优先A类资产支持证券本息的覆盖倍数达1.31到1.40倍。


(4)结构化分层


在处置分配时,优先A类资产支持证券的预期收益和本金将优先于B类资产支持证券获得偿付,优先B类资产支持证券优先于优先C类资产支持证券获得偿付,在专项计划终止后进行清算分配时也遵循优先A类证券、优先B类证券和优先C类证券依次优先受偿的顺序。


(5)评级下调机制


本产品安排了申请信托贷款提前到期和要求行使信托受益权优先收购权等评级下调机制。


(6)流动性支持


开放参与日或发生评级下调事件的情形,增信主体选择启动临时开放程序;中国银泰及北京国俊对A类、B类、C类证券的开放退出安排提供流动性支持。


(7)银泰置业董事委派


管理人向项目公司委派董事1名,该委派董事对审批银泰置业的年度商业计划、财务预算方案、财务决算方案、利润分配方案和弥补亏损方案等事项享有一票否决权。



—— 基础资产与目标资产情况 ——


1. 基础资产情况


本专项计划项下的基础资产为原始权益人直接持有的、并拟由管理人代表专项计划的利益向原始权益人购买的全部银泰中心信托受益权。

银泰中心信托由信托受托人根据《中华人民共和国信托法》等中国法律及《北京银泰中心单一资金信托合同》(以下简称“《信托合同》”)等信托文件的约定设立。银泰中心信托设立时原始权益人中国银泰为唯一的委托人及受益人。根据资产管理合同和其他有关文件的约定,管理人拟代表专项计划的利益,根据《信托受益权转让协议》的约定受让原始权益人持有的全部银泰中心信托受益权,并于专项计划设立日起成为银泰中心信托的委托人和唯一受益人,享有信托利益。


2. 目标资产情况


北京银泰中心


银泰中心物业坐落于位于朝阳区建国门外大街2号院,北至建外大街、南临景恒街、西临恒惠东路、东临人保大厦。银泰中心物业地处国贸桥东南角,毗邻多条主干道,位置优越,距离首都国际机场21公里左右,距北京站不到1公里,有多条如1号线、10号线等地铁线路经过于此。银泰中心物业所处的CBD商圈,甲级及超甲级写字楼较多,其中不乏多个高档商业项目。此外,CBD商圈有多个高端酒店(如国贸大酒店,君悦酒店等)为中外籍高端人士和商务人士服务,CBD商圈为北京高端消费群体的主要活动区域。


银泰中心物业所在的CBD核心区,周边有多个地标性甲级写字楼项目如国贸1,2,3期写字楼、财源国际中心、SK大厦、人保大厦、嘉里中心等。这些项目提升了中央商务区的商务形象和氛围。银泰中心物业周边三公里辐射范围内有多个高端住宅及公寓如柏悦居、嘉里公寓、新城国际、千禧公寓,可以满足商务人士的住宿需求。此外,银泰中心物业周边配有多个高端商业设施,如银泰购物中心、连卡佛、北京财富购物中心、嘉里商场、国贸商城、世贸天街等项目。


银泰中心物业酒店部分为凯悦酒店集团旗下极致尊贵的精品型酒店--柏悦酒店(Park Hyatt),是凯悦在大中华地区首家柏悦酒店。由凯悦国际酒店集团经营管理,共设246间客房(包括25间套房),客房建筑面积由45、50至117平方米不等,酒店拥有长安街上最高的餐厅北京亮,还包括会议配套、康体设施、Spa水疗中心等。


2018年11月6日 19:30
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