申请入会

REITs案例丨国内首单酒店类REITs案例述评

网站首页    案例库    REITs案例丨国内首单酒店类REITs案例述评

矩形 恒泰彩云之南酒店类REITs的成功发行使云南城投集团盘活资产,改善了财务状况,降低综合融资成本,实现原抵押权的释放,为后续创新资产运作腾出空间,更将公司轻资产运营的重大战略转型落到实处,也为国企混改探索出一个全新的实现路径和改革模式。


作者:REITs研究中心(RCREIT)


—— 产品概览 ——


国内首单以酒店物业为标的资产的类REITs项目“恒泰浩睿—彩云之南酒店资产支持专项计划”于2015年12月23日完成发行,并在上海证券交易所固收平台挂牌转让。项目融资规模总计58亿元。本单产品是国内首单酒店类REITs,也是2015年前所有证券化产品中发行规模的最大一单。


本产品针对酒店资产的经营特性作了结构化分层安排,优先A类证券规模为7.7亿元,期限约18年,每3年末附票面利率调整权和投资者回售权,中诚信给予AAA的信用评级;而优先B类和优先C类的规模分别为49.3亿元和1.0亿元,期限均为9年,每3年末附票面利率调整权和投资者回售权,中诚信给予AA+的信用评级。在交易结构上,本产品通过专项计划嵌套契约式基金,以股+债投资形式实现对标的资产的间接持有和最终控制。本产品要素表如下:


彩云之南要素


本产品标的资产为云南城投集团直接持有的两个五星级酒店,分别位于北京市三元桥商圈和云南省西双版纳旅游度假区,均由洲际酒店集团(IHG)运营管理。股权转让则采用相对市场化的定价,经过云南省产权交易所的公开挂牌转让程序,在涉及国资转让方面进行了积极有益探索。这一安排在实现标的资产与信用增进主体有效隔离的同时,为投资人的本息偿付和超额收益来源搭建实现通道,也为未来REITs公开发行预留了空间。在产品增信方面,恒泰证券采取了标的资产抵押、酒店收入净现金流超额覆盖、结构化分层、评级下调触发机制、信用触发机制、云南城投集团流动性支持及担保支付等安排。


本单产品的成功发行一方面体现了云南城投、省国资的创新开放态度,另一方面也为之后的中信金石—碧桂园凤凰酒店REITs等树立了榜样。



——本产品的交易结构与增信措施——


一、交易结构


1. 交易结构图

恒泰交易结构

2. 交易结构概述


(1)认购人通过与管理人签订《认购协议》,将认购资金委托给管理人管理,管理人设立并管理专项计划,认购人取得资产支持证券,成为资产支持证券持有人;


(2)专项计划设立后,管理人根据专项计划文件的约定,在专项计划设立日15:00时之前向托管人发出付款指令,指示托管人将等额于《基金份额转让协议》项下转让对价的认购资金划拨至云南城投集团的账户,以向云南城投集团收购其持有的私募基金全部基金份额。托管人应根据《基金份额转让协议》及《专项计划托管协议》的约定对付款指令中资金的用途及金额进行核对,核对无误后应于专项计划设立日16:00时前予以付款;


(3)管理人购买基金份额后,即成为私募基金的基金份额持有人,应根据专项计划文件的约定,履行向私募基金实缴基金出资的义务。管理人应于专项计划设立日15:00时之前,向托管人发出付款指令,指示托管人将支付完成前述私募基金份额转让对价后的其余认购资金划付至私募基金的账户。托管人应根据《基金合同》及《专项计划托管协议》的约定对付款指令中资金的用途及金额进行核对,核对无误后应于专项计划设立日17:00时前予以划款;


(4)私募基金将根据《产权交易合同》的约定,向云南城投集团支付项目公司产权转让价款,进而取得项目公司股权并间接控制目标资产权益;


(5)私募基金将根据《优先债委托贷款合同》和《优先C类债委托贷款合同》的约定,向项目公司发放委托贷款,进而持有对项目公司的优先债权和优先C类债权;


(6)私募基金将根据《优先收购权协议》的约定,授予优先收购权人优先收购特定权益的权利,并由优先收购权人根据协议约定向私募基金支付相应的优先收购权权利金;


(7)专项计划按流程实施普通分配。


二、主要增信措施


彩云之增信


—— 总结 ——


一、酒店类REITs概述


酒店作为典型的经营性物业,现金流稳定,市场数据较为公开,是非常符合资产证券化入池资产的要求的,再加上酒店原值较高,企业资产固化,酒店产权方希望对酒店实行“出表”,目的在于增加自己的流动性和改善资产负债表。


酒店类REITs的市场份额,很大程度上取决于该地区的区域属性,旅游型城市的酒店类REITs一般会更加发达。酒店类REITs一般涉及酒店服务及相关住宿型物业,此类物业通常是为商务人士、休闲旅游者、团体会议参加者及聚会提供食宿供应的酒店项目及度假村。


目前一二线城市的五星级酒店的数量而言,酒店市场潜力已经非常巨大。如果能以类REITs或者真正意义上的REITs来进行融资或退出,虽然比较复杂,但资金数额规模相当可观。酒店REITs拥有更强的融资能力,且不需要主体担保,可以独立运营,其发展空间更大更广,相信酒店REITs的受欢迎程度也更高。酒店资产证券化为酒店持有者找到了新的创收点,而这一创收点成功与否又恰恰依赖酒店的品牌形象和服务理念。资产证券化为持有者找到了新的盈利点,让运营商得以更专注于酒店的服务与管理。而酒店类REITs中目前存在的主要问题是如何平衡酒店的估值,估值过高,投资者风险扩大;估值过低,对酒店持有方没有吸引力,尤其是酒店评估一向比较难以掌握其度。


二、酒店类REITs的特征


(1)一般来说酒店类REITs的土地成本较高、建设周期长、建造成本大;


(2)酒店和住宿行业的季节周期性非常强,与当地的旅游季节密切相关;


(3)酒店类REITs的运营成本固定且无长期租约,一旦遇到流行性疾病及恐怖袭击等意外事件,对旅游行业的冲击巨大;


(4)当经济情况较差的时候,由于旅行消费并非消费者必需品,经济下滑对其需求影响较大;而当市场状况好的时候,酒店持有人则有较强的议价能力。


酒店类REITs对酒店物业而言是一个良好的循环,即先通过物业收购来持有资产;之后对物业进行改造翻新,提升资产的价值,获得更高的盈利能力;然后运营资产,通过良好的运营打造品牌价值;最后将不符合公司长期战略发展的物业的售出,而这些获得的资金则可以再用来战略性的收购资产,这就保持了一个良好的循环状态。


云南城投集团的酒店类REITs成功发行实现公司资产盘活,改善财务状况,降低综合融资成本,实现原抵押权的释放,为后续创新资产运作腾出空间,更将公司轻资产运营的重大战略转型落到实处,也为国企混改探索出一个全新的实现路径和改革模式。


综合来看,类REITs作为企业充分挖掘不动产金融功用、改善财务状况、实现轻资产转型的创新模式,当下也是交易所等监管部门所支持的品种。上交所对本单产品的评价为“该类项目体现了商业不动产证券化的积极创新与实践,上交所欢迎更多市场主体参与其中,促进商业不动产领域的健康发展。”此外,2017年12月12日,上交所副理事长张冬科在公开场合也表示,今后要把握好发展与风控并重,房地产REITs等等都是重点发展的产品。


2018年11月5日 07:20
收藏