申请入会

央行徐忠:发展REITs有利于开发商利用长期资金推动租售并举

网站首页    政策动态    央行徐忠:发展REITs有利于开发商利用长期资金推动租售并举

矩形徐忠指出,发展房地产投资信托基金(REITs),有利于开发商利用长期资金推动租售并举,当然长期来看还是要建立健全房地产市场的健康发展的长效机制。



作者:RCREIT(REITs研究中心)


人民银行研究局局长徐忠在第九届财新峰会上表示,目前的房地产调控已经实行了两年多,成效明显。一二线城市政策环境严厉,呈现出限购、限贷、限售、限价、限商的五限格局,房价上涨得到有效的抑制,市场上一些投机需求被挤出,维护了“房子是用来住的,不是用来炒的”的市场基本定位。


“同时,政策的紧缩效应逐步显现,房地产投资增速不断放缓。”徐忠分析,2018年“金九银十”的市场规律被打破,房地产的投资也在持续放缓。短期看,一二线城市房地产市场保持紧调控态势具有合理性和必要性,同时要增加住房供给,更好地满足住房刚需。一二线城市的人口流入带来了住房刚性需求的自然增长。通过扩大土地供应,引导开发商增加住房供给,既有效满足住房刚需,尤其是改善型住房需求,又平抑房价上涨的压力。住房供给增加也有助于房地产开发商出清库存,拉动房地产投资,缓解投资增速放缓带来的增长压力。可考虑一是缓解房地产开发商的融资压力,增强供给能力。


徐忠指出,发展房地产投资信托基金(REITs),有利于开发商利用长期资金推动租售并举,当然长期来看还是要建立健全房地产市场的健康发展的长效机制


徐忠表示,当前我国宏观调控应当更好地平衡短期目标和中长期目标,更加侧重于以改革的思路进行短期需求管理、稳定经济增长、稳定市场信心,夯实经济发展的基础,在发展中解决问题,为进一步推进供给侧结构性改革创造条件。


以改革的思路进行短期需求管理应有两层涵义。


一是强调改革思维,具有稳定经济和促进需求作用的改革措施要加快出台。比如具有减税效果的税制改革,为金融机构补充资本金从而提升其放贷能力的政策措施等。


二是改进工作方式,加强宏观政策、改革措施的统筹协调。提高政策制定的科学性,充分评估政策的潜在影响,避免“一刀切”;加强政策协调,避免政策效应同向叠加、用力过猛;政策执行要激励相容,确保政策执行不走样。


徐忠从总需求和宏观经济政策两个角度进一步分析了大家关心的问题。


需求管理的难点和重点


应当充分认识到中国经济韧性强、潜力大、内需足,具备维护经济稳定并深化改革的条件和基础。


一是国内消费体量增长、结构优化,已成为经济增长的压舱石。二是产业链完整,抵御外部冲击的能力强。三是地域广阔,不同地区要素禀赋、比较优势、发展水平上存在差异,在国内统一市场下能优势互补、梯度发展、优化资源配置,回旋余地大。四是改革红利潜力大,通过供给侧结构性改革,破解体制性结构性矛盾,解放生产力,提高全要素生产率,增长质量不断改善。从发展阶段看,我国城市化尚有巨大潜力,我想先重点分析总需求中的房地产投资和基础设施建设投资。


(一)房地产投资与房地产调控


目前的房地产调控已经实行了2年多,成效明显。一二线城市政策环境严厉,呈现出限购、限贷、限售、限价、限商的五限格局,房价上涨得到有效的抑制,市场上一些投机需求被挤出,维护了“房子是用来住的,不是用来炒的”的市场基本定位。同时,政策的紧缩效应逐步显现,房地产投资增速不断放缓。2018年,“金九银十”的市场规律被打破,9月全国商品房销售面积同比下降3.6%,10月同比下降3.1%。10月当月,全国房地产开发投资额同比增长7.7%。增速连续三个月下降,相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。


短期看,一、二线城市房地产市场保持紧调控态势具有合理性和必要性,同时要增加住房供给,更好地满足住房刚需。一、二线城市的人口流入带来了住房刚性需求的自然增长。通过扩大土地供应,引导开发商增加住房供给,既有效满足住房刚需,尤其是改善型住房需求,又平抑房价上涨的压力。住房供给增加也有助于房地产开发商出清库存,拉动房地产投资,缓解投资增速放缓带来的增长压力。可考虑一是缓解房地产开发商的融资压力,增强供给能力。二是发展房地产投资信托基金(REITs),有利于开发商利用长期资金推动租售并举


长期看,建立健全房地产市场健康发展的长效机制。一是以市场化为导向改革完善土地制度,建立全国范围内的土地计价交易统一市场,在全国范围内实现占补平衡。二是推动房地产税试点,先推动小范围试点不会对全国情况有太大的影响。房地产税应成为地方政府的主体税种之一,减少地方政府对土地出让金的依赖。三是推动落实“租售同权”,房产与户籍等行政属性逐步剥离,使房产真正回归居住需求。当然要真正降低房产在居住需求之上的附加价值,还需户籍制度、教育资源分配等相关领域的改革相配合。


(二)基础设施建设投资与地方政府债务


地方政府债务收紧过快,基础设施投资增速回落较多。今年以来,地方政府债务“堵后门”力度大大增强。今年3月,财政部今年上半年发布《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》(财金〔2018〕23号)文件,以出资人身份约束金融机构向地方政府、国有企业、PPP以及地方融资平台提供资金的行为。今年8月,中央发出了《关于防范化解地方政府隐性债务风险的意见》和《地方政府隐性债务问责办法》两份文件,有效管住了地方政府隐性债务行为。堵后门的同时,地方政府债务“开前门”的力度太小,导致基建投资增速回落较大,加剧经济下行压力。财政预算中安排的政府债券发行规模远低于现实中的合理需求。


按照国际货币基金组织(IMF)的估计,中国2018年“增扩的赤字(实际赤字率)”为10.7%。即使将地方专项债券纳入计算,2018年预算安排的名义赤字率仅有4%。一些需要补短板的基础设施项目出现了较大投资缺口,2018年10月,不含电力的基建投资累计增速降至3.7%。基础设施投资增速回落较多,是整体投资增速放缓的一大原因。


地方政府债务风险本来可控,要警惕处置风险的风险。分析地方政府债务的可持续性问题,核心应是净资产而非债务规模。地方政府在“右手”举债的过程中,“左手”资产端也积累了相当规模的优质资产。这些高质量的资产,如土地、国有企业股权等,完全可以覆盖现有的债务,净资产充足,只是缺乏资产变现用于债务偿还的渠道。IMF在今年10月的《财政监督》报告中也分析指出,中国政府的净资产是充足的。而一旦清理地方隐性债务节奏过快、操之过急的话,经济下行压力会滋生地方政府资产价格下降压力,使得地方政府资产面临“火线出售”(Fire Sale)的危险,导致净资产减少,演变成处置风险的风险。


短期看,考虑到各地情况差异,前门要开够大,要允许有条件、有需求的地方政府市场化举债支持基础设施建设。从地方政府债务现状看,各地风险状况不一样,有的地方负债较高,需要硬化预算约束,有的地方净资产充足,尚有举债空间,不能一概而论。从基础设施建设需求看,我国城市化水平仍然偏低, 人口尚在大规模跨区域流动,人口流入和经济发展较好区域还有大量基建投资需求和潜力,不应“一刀切”。


长期看,中央与地方财政关系没有理顺是地方政府债务背后的体制根源,应从完善中央地方财政关系入手。一是建立“一级政府、一级财政、一级预算、一级税收权、一级举债权”体系,各级政府的财政相对独立、自求平衡,放松中央政府对债务额度的行政性约束,提高地方政府举债额度,彻底打开地方政府规范融资的“正门”,避免“一收就死”。理顺中央地方财政关系,积极推动房地产等地方税种试点,稳定地方财力和财权。二是建立有效的市场化约束机制,避免“一放就乱”。完善治理体系,提高债务信息的透明度,更多发挥金融市场的约束作用。发挥地方人大的约束作用,由地方人大自主决定发债的额度、期限和利率。


除了基础设施建设、房地产等传统领域,我国在绿色发展、5G技术、教育、医疗、养老等领域面临新的快速增长的需求。要将这些领域培育发展成为中国经济新的增长点,就必须为之创造良好的环境。比如降低市场准入壁垒,并加强事中事后监管;坚持国有企业“竞争中性”,让民营企业与国有企业公平竞争;进一步推动简政放权,减少对市场的行政干预等。


以改革思路处理好需求管理中货币政策和财政政策关系


(一)货币政策的短期应对与金融体系的改革方向


充分认识到货币政策对刺激增长的局限性。对于经济这辆大车,货币政策的作用有如“绳索”,“抑制过热”的效果强于“推动增长”。货币政策是通过直接作用于金融体系,并经由金融体系传导至实体经济的宏观政策。货币扩张对实体经济的传导路径长,见效慢,刺激力度受金融机构风险偏好影响大,效果具有一定的不确定性,通常不是稳增长的第一选择。现阶段,货币政策的重点应是维护适宜的货币环境。


盲目扩张M2和社融不可取。当前,中国经济增长已主要由国内需求推动,消费和服务业逐步成为主要驱动因素,与投资和制造业相比对资金的依赖度较低,因此M2和社融等数量指标与实体经济的关联性明显下降。盲目追求M2和社融所测度的融资供给,不在提振实体经济上想办法,不仅无法解决有效需求不足的矛盾,还会加剧物价和资产价格的上涨压力。长期来看,潜在GDP增速明显下降,通胀环境更加稳定,放开管制后利率缺口逐渐收窄,支付技术迅猛发展,较过去更低的M2增速符合高质量发展要求。因此,应逐步淡化数量指标,同时进一步强化利率、汇率等价格机制的作用。


货币政策效果在很大程度上取决于金融机构的健康性和监管政策。货币政策以金融机构为传导中介,金融机构的健康性决定了货币政策传导的有效性。监管政策直接作用于金融机构,直接影响金融机构资产负债表,很大程度上决定了货币政策传导效果。今年以来,金融监管政策加强,随着影子银行体系收缩、表外回表,金融机构风险偏好明显下降,资本充足率面临压力,信贷投放明显放缓,货币乘数下降,对货币政策传导影响显著。从实体经济的感受看,是正规金融体系与影子银行体系的同时收紧。


短期看,去杠杆背景下,应着力缓解金融机构的资本金压力,恢复并增强其对实体经济的支持。一是拓宽金融机构补充资本金的渠道;二是通过资产证券化缓解金融机构资本金压力;三是引导银行加强对民营企业,特别是中小企业的金融支持,解决“融资难、融资贵”的痛点。


长期看,为适应经济增长转型的要求,金融体系应从过去主要支持国有企业、基础设施、房地产投资,转向加大对小微企业的金融支持。结合我国大银行主导、中小银行体系尚不健全、直接融资占比仍然较低的实际情况,改革完善金融体系可从以下方面入手。


一是健全中小银行体系,丰富金融供给的层次,更好地满足中小微企业的金融需求。二是充分发挥金融科技的作用,促进普惠金融的发展。三是大型商业银行在一些小微企业金融服务发展较好的县市的分支机构,可以考虑通过引进民营资本和外资,改造成大型商业银行的子行,作为独立法人实现对小微企业金融服务的专业化经营。四是探索“主办银行制”,主办银行通过与小微企业建立股权、资金往来等方面的紧密关联,有效改善融资双方的信息生产、信息处理和信息流通,提升融资可得性。


(二)财政政策的空间和财税体制改革方向


一段时间以来,财政部门聚力增效落实积极财政政策,深入推进增值税改革、加快推进个税改革、降低企业非税负担、规范地方政府债务,成绩突出、有目共睹。当前形势下,更好落实积极财政政策,有一些不同的观点。比如,有人认为增值税其实并不是企业的负担,最终由消费者负担,降低增值税对企业的影响较小,减税应重点降低企业所得税和个人的边际税率。对这些问题应作仔细深入的分析。



2018年12月30日 10:10
收藏
本网站由阿里云提供云计算及安全服务 Powered by CloudDream