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RCREIT观点丨刘洋:2019年中国公募REITs破晓在即

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矩形近年来,监管层积极探索、加大力度推进中国REITs发展,中国公募REITs黎明终将破晓。2019年,RCREIT(REITs研究中心)将继续保持和巩固在中国REITs研究和传播领域的绝对领先优势,充分发挥RCREIT在上述领域的导向、旗帜和领航作用,敢于担当,做好行业榜样,全力以赴为推进中国REITs事业进步贡献力量。

作者:刘洋 REITs研究中心执行主任

 

一、中国公募REITs黎明终将破晓  RCREIT始终在中国REITs研究和传播领域积极充分发挥导向、旗帜和引领作用

 

昨日,新华社受权发布《中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》。《指导意见》指出,探索不同供地方式下的不动产登记模式,创新购房与住房租赁积分制度。创新投融资机制,吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,支持发行房地产投资信托基金(REITs)等房地产金融创新产品,明确管理制度和运行方式,探索与之相适应的税收政策。

 

早在2018年6月上旬,RCREIT(REITs研究中心)即独家首发观点认为,雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区,将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系。而REITs作为国际上成熟的房地产投融资工具,是租赁住房市场发展的最佳金融支持工具,也是非常具有代表性的房地产金融创新产品。在雄安新区先行先试REITs,以及率先落地公募REITs,有利于帮助实现“居者有其屋”的愿景,让住房回归居住属性和民生属性,对于推动雄安新区投融资与金融产业发展、建立新型住房保障体系、发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用、打造高质量发展的全国样板具有重大意义。

 

于近日,全国政协委员、原中国证监会主席肖钢将在2019年2月刊发的《清华金融评论》上发表署名课题文章《制约我国公募REITs的五大因素和破解路径》,深入分析制约我国公募REITs的障碍和破解路径。课题组通过北京、天津、石家庄、杭州、苏州等城市实地调研,发现“对于REITs属性的认知困境”、“对REITs与房地产市场价格关系的认知误区”等在中国推出公募REITs的五个方面主要障碍,并提出“应认定REITs为证券品种”、“由证券监管部门制定REITs规则”和“明确REITs的税收中性政策”等五条加快中国公募REITs制度改革的可行路径建议。

 

2019年1月22日,深交所组织召开债券监管发展业务座谈会,会议指出,深化市场改革创新,加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点,力争取得进一步突破2018年12月27日,RCREIT(REITs研究中心)独家首发《深交所:持续推动创新类REITs产品落地 研究推进公募REITs》,重点指出了2018年以来,深交所持续推动创新类REITs产品落地,陆续推出工业地产类REITs产品“东久智能制造产业园”、物流地产储架类REITs产品“顺丰产业园”、商业物业储架类REITs产品“首创钜大奥特莱斯”等,盘活优质存量资产,助力企业转型升级。深交所将研究推进公募REITs,提升资产证券化服务国家战略能力,全力推进交易所债券市场高质量发展等内容。

 

2019年1月15日,RCREIT(REITs研究中心)独家首发了《佛山集体租赁住房政策发布 集体租赁住房可通过REITs进行融资》,指出《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)》于日前正式出台,为佛山利用集体建设用地建设租赁住房项目落地提供了基本政策指引。为确保租赁住房项目有效实施,增加项目建设资金来源,《办法》规定集体租赁住房可通过房地产投资信托基金(REITs)等进行融资。2017年8月,国土资源部、住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。佛山系全国首批试点的13个城市之一。

 

2019年1月2日,RCREIT(REITs研究中心)独家首发《上交所:推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs》,重点指出了上交所2019新年致辞中“深化债券产品创新,推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs”等相关内容,并得到诸多媒体的关注与转载。

 

二、监管层积极探索、加大力度推进中国REITs发展

 

于近日,全国政协委员、原中国证监会主席肖钢将在2019年2月刊发的《清华金融评论》上发表署名课题文章《制约我国公募REITs的五大因素和破解路径》,文章深入分析了制约我国公募REITs的障碍和破解路径。课题组成员还包括:中国证监会债券部副处长闫云松,中证金融研究院助理研究员石锦建,中证金融研究院博士后李欢、杨楷。

 

文章中表示,各国推出REITs都与经济周期密不可分,绝大多数国家在经济衰退或经济转型、发展动力不足时出台REITs相关的法律法规,为摆脱经济衰退、降低银行坏账、引领经济发展提供新动能。目前,中国推动公募REITs已具备较好的基础。2015年以来,国家政策也多次明确支持。

 

课题组通过北京、天津、石家庄、杭州、苏州等城市实地调研,发现“对于REITs属性的认知困境”、“对REITs与房地产市场价格关系的认知误区”等在中国推出公募REITs的五个方面主要障碍。

 

肖钢指出,REITs兼具投融资的双重属性,而这种复杂性影响了国内对REITs规则的制定。  “REITs具有融资与投资双重属性,既是一种融资工具,同时又有重要的投资功能,呈现出与其他金融产品不同的特征。”肖钢表示,“正是因为这种产品的特殊性与复杂性,多年来关于REITs融资属性与投资属性的争论干扰了国内对REITs作用的研究,也影响了REITs规则制定的逻辑起点。”

 

肖钢认为,由于REITs的交易结构具有特殊性,在发行主体、发行条件、信息披露和监督管理等方面与股票、债券存在差别,可比照优先股、中国存托凭证(CDR)等证券品种的规定出台方式,在适用《证券法》的基础上,将REITs品种认定为单独的证券品种,认可其为公开上市的一种集体投资计划。今后在修订《证券法》时再制定专门条款,予以规范。

 

(一)中基协积极探索公募REITs实施路径和落实方案

 

2018年6月19日,RCREIT(REITs研究中心)独家首发《洪磊会长:我国REITs发展现状、问题与方向》。指出了中国证券投资基金业协会党委书记、会长洪磊表示,发展REITs既是经济结构调整的需要,也是资本市场供给侧改革的重要内容。并表示可以考虑在雄安新区等制度阻力小、创新空间大的地区,探索PPP和REITs联动式投融资改革。

 

洪磊表示,从REITs的本质和市场环境出发,我国REITs发展中需要解决以下几方面问题:一是基础资产信用不独立,无法摆脱“刚性兑付”;二是制度环境滞后,缺少统一的市场化运作环境;三是缺少综合性行业税制安排;四是资产持有成本和资金成本过高,权益型投资回报率不足。

 

洪磊指出,可以从以下几方面推动REITs的发展:一是比照CDR做法,先行制定REITs管理办法;二是坚持回归本源,打破刚性兑付,加强管理人和投资者教育;三是以REITs为突破口,加快以直接税为主的综合税制改革试点。与其他金融业态相比,REITs刚刚起步,体量小,与实体经济密切相关,是增量改革的重要突破口,适宜开展综合税制改革试点。可以考虑在雄安新区等制度阻力小、创新空间大的地区,探索PPP和REITs联动式投融资改革。

 

2019年1月下旬,中国证券投资基金业协会“2019年第一期资产证券化业务培训班”在京成功举办。中国证券投资基金业协会党委委员、秘书长陈春艳出席并作开班致辞。陈春艳指出,资产证券化备案制经过四年的探索和发展,累积备案规模达到2.6万亿元,有力推动了资本市场和实体经济的融合与发展。

 

2018年度,随着企业资产证券化业务市场继续扩容、参与主体进一步多元化、大类资产进一步聚焦,协会在做好日常备案监测工作的同时,不断加强对重大事项及舆情情况的核查,制定了大类资产尽职调查指引,进一步完善资产证券化业务自律规则体系,积极推进REITs业务的发展路径。

 

2019年1月13日,中基协对外发布2018年度相关重点工作。2018年,中基协积极探索公募REITs实施路径和落实方案:一是组织安排全国政协委员对REITs业务的专项调研活动,邀请资产证券化专业委员会委员机构召开专题座谈会,就如何促进资产证券化业务健康发展、进一步服务实体经济以及推出REITs的法律路径等问题形成调研报告上报国务院。二是积极与美国REITs协会、亚太REITs协会建立长期联系;三是组织研讨海外REITs经验助力我国长租市场发展;四是参加证监会与住建部关于落实与推进住房租赁资产证券化和REITs工作会议,提出相关建议;五是对REITs税收问题作专题研究,探讨实现REITs税收中性的可行路径。

 

(二)上交所:推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs

 

2019年1月2日,RCREIT(REITs研究中心)独家首发了《上交所:推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs》。

 

上交所于2019年1月1日发表新年致辞。在致辞中,上交所表示,2019年第一个交易日开启,一元复始,万象更新。走过了2018年的漫长筑底,2019年的资本市场被寄予了更深切的期待。人们期待资本市场变得更加“规范、透明、开放、有活力、有韧性”,期待A股可以真正担负起助力实体经济由高速增长转向高质量发展的重任。上交所认识到,设立科创板并试点注册制不仅是上交所需要交给党和人民的答卷,更是中国资本市场放眼国际竞争力必须努力投身的改革新征程。

 

上交所指出,要进一步发挥债券市场直接融资功能。加强债券市场制度建设,适时发布住房租赁、项目收益等业务规则。深化债券产品创新,推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。深化债券分类管理。积极引入债券国际投资者。

 

此外,在由中国房地产业协会指导,中国房地产业协会金融专委会、中国房地产资产证券化研究中心主办、RCREIT(REITs研究中心)作为唯一战略支持的“2019房地产金融与资产证券化高峰论坛”上,上交所债券业务中心部门负责人段东兴表示,展望2019年,我们要继续贯彻落实党中央国务院的战略部署,进一步发挥资本市场的作用,服务租购并举的住房制度建设。主要有三点,第一,推出CMBS和REITs的信息披露指南,完善ABS大类资产信息披露规则;第二,推进重点区域和企业发行不动产资产支持证券;第三,试点公募REITs,完善相关制度设计。

 

(三)深交所:加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点  

 

1月22日,深交所组织召开债券监管发展业务座谈会,会议指出,交易所债券市场已由快速发展阶段转向“提质增速”的高质量发展阶段,深交所将充分吸纳与会各方的意见建议,凝聚共识,发挥合力,深入推进“放管服”改革,扎实有效做好有利于市场健康稳定发展的各项基础性建设,包括持续提升高等级债券品种发行服务、夯实资产证券化法律基础、推进创新产品供给、优化完善信息披露规则制度、强化产品存续期监管与风险处置、加强市场培育引导工作等方面工作。同时积极回应市场关切,努力满足市场需求,深化市场改革创新,加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点,力争取得进一步突破。

 

2018年12月27日,RCREIT(REITs研究中心)独家首发了《深交所:持续推动创新类REITs产品落地 研究推进公募REITs》,重点指出了2018年以来,深交所持续推动创新类REITs产品落地,陆续推出工业地产类REITs产品“东久智能制造产业园”、物流地产储架类REITs产品“顺丰产业园”、商业物业储架类REITs产品“首创钜大奥特莱斯”等,盘活优质存量资产,助力企业转型升级。深交所将研究推进公募REITs,提升资产证券化服务国家战略能力,全力推进交易所债券市场高质量发展等内容。

 

三、RCREIT观点:REITs可为雄安新区建设发展重要助力

 

2019年1月24日,新华社受权发布《中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》。《指导意见》指出,探索不同供地方式下的不动产登记模式,创新购房与住房租赁积分制度。创新投融资机制,吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,支持发行房地产投资信托基金(REITs)等房地产金融创新产品,明确管理制度和运行方式,探索与之相适应的税收政策。

 

2018年12月27日,河北省委召开常委会扩大会议暨理论学习中心组学习会议,坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入学习贯彻习近平总书记关于雄安新区规划建设一系列重要指示批示和党中央重大决策部署,全面落实中央批复精神和《河北雄安新区总体规划(2018-2035年)》《白洋淀生态环境治理和保护规划(2018-2035年)》。

 

2018年4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出,将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化;重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

 

RCREIT(REITs研究中心)认为, 雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区,将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系。而REITs作为国际上成熟的房地产投融资工具,是租赁住房市场发展的最佳金融支持工具,也是非常具有代表性的房地产金融创新产品。在雄安新区先行先试REITs,以及率先落地公募REITs,有利于帮助实现“居者有其屋”的愿景,让住房回归居住属性和民生属性,对于推动雄安新区投融资与金融产业发展、建立新型住房保障体系、发挥雄安新区对全国全面深化改革扩大开放的引领示范作用、打造高质量发展的全国样板具有重大意义。

 

(一)千年大计的雄安新区将建立租购并举的住房制度、探索房地产金融产品创新,REITs可为关键一环

 

2017年,以习近平同志为核心的党中央宣布设立雄安新区,强调这是千年大计、国家大事。习近平总书记强调:“雄安新区将是我们留给子孙后代的历史遗产,必须坚持‘世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位’的理念,努力打造贯彻新发展理念的创新发展示范区。”高起点规划、高标准建设雄安新区也正式写进了十九大报告;2018年2月,中共中央政治局常委会在研究雄安新区工作时提出:“雄安新区要在推动高质量发展方面成为全国的一个样板。”;2018年4月,《雄安新区规划纲要》向全社会公布,标志着雄安新区建设进入全面实施阶段。

 

《雄安新区规划纲要》指出,改革创新住房制度。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。坚持保障基本、兼顾差异、满足多层次个性化需求,建立多元化住房供应体系。坚持市场主导、政府引导,形成供需匹配、结构合理、流转有序、支出与消费能力基本适应的住房供应格局。完善多层次住房供给政策和市场调控体制,严控房地产开发,建立严禁投机的长效机制。探索房地产金融产品创新。

 

雄安新区作为我国创新发展、高质量发展的实验区,将探索建立“租售并举、以租为主”的新型保障性住房体系。而REITs作为国际上成熟的房地产投融资工具,是非常具有代表性的房地产金新产品,也是我国房地产金融发展的主要方向。REITs能够成为支持住房制度改革、促进金融与房地产良性循环、建立健全住房租赁金融支持体系的重要工具,有利于帮助实现“居者有其屋”,让住房回归“居住属性”,推动雄安新区成为新型住房保障体系的全国样板。

 

(二)REITs在雄安新区的扬帆启航恰逢其时,样板效应影响深远

 

作为发展了近60年的成熟房地产金融产品,REITs是整个房地产金融化进程中最重要的一环。REITs不仅是机构投资者,如保险基金、养老基金、退休计划、主权基金、共同基金等的投资方向,也是个人投资者进行资产配置的有利工具。

 

REITs是对我国宏观经济、企业和个人 “三赢”的金融地产模式。REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性,有助于防范系统性金融风险,并可以使得更广泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益,体现公平性与普惠性。

 

REITs能够成为金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式;是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手,是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房市场、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。正因为REITs的综合价值,政府高度重视REITs与不动产证券化的发展,REITs在近年来的政策文件中也屡屡出现并得到支持推进。

 

1、REITs非常符合国家层面的政策方针,并不断得到顶层设计的明确支持

 

REITs非常符合国家层面的诸多政策方针如服务实体经济、防控金融风险、推动高质量发展和实施供给侧结构性改革等,有利于盘活各类存量经营性不动产,降低政府和企业的财务杠杆。作为高比例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具,REITs市场的开发和建设对于深化金融改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。

 

2016年6月3日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发〔2016〕39号,明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”;

 

2016年10月10日,国务院发布《关于积极稳妥降企业杠杆率的意见》(国发〔2016〕54号),明确提出“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”;

 

2017年7月18日,证监会、住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号),广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。《通知》明确提出“加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。

 

2、类REITs产品的推陈出新,既在实操层面为真REITs落地夯实基础,又通过它们的创新示范效应,普及REITs知识理念、推动市场发展

 

自中信启航类REITs开始,证券交易所的资产证券化逐步成为了国内类REITs产品的重要运作载体。类REITs产品在交易结构、会计处理、税务筹划和资产评估等方面愈发成熟,且不断创新。

 

2018年,中国REITs热度持续增长,愈加得到各界关注并快速推进发展。本年度,首单物流地产储架REITs-顺丰产业园类REITs、首单公共人才租赁住房类REITs—深创投安居集团人才租赁住房类REITs、首单房企租赁住房类REITs-保利地产租赁住房类REITs、首单底层资产可赎回类REITs-皖新光大阅嘉类REITs和首单长租公寓储架权益类REITs-高和晨曦领昱类REITs等创新类REITs产品成功发行,不断丰富国内类REITs产品底层资产类型和技术实操方法、为标准化REITs落地夯实基础;体现创新示范效应、普及REITs知识理念,促进中国REITs稳步发展。

 

3、各界都在为推动中国REITs发展而建言献策,包括呼吁在雄安新区先行先试REITs

 

2018年两会期间,呼吁REITs的提案建议频出。全国人大代表王景武提出提案称,公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法;全国人大代表朱苏荣表示,当前实现我国REITs市场健康快速发展,首要问题是解决税收问题,建议出台REITs税收政策。全国人大代表陈建华则表示,应完善REITs有关配套支持政策。

 

全国人大代表,中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华向人大会议提交了《关于尽快明确雄安新区金融功能定位及相关政策的建议》和《关于完善房地产投资信托基金有关配套支持政策的建议》,并建议在雄安新区先行先试REITs(房地产投资信托基金)。

 

陈建华表示,雄安新区的建设过程将探索全新的住房制度。以稳定地价、房价及租金为基础,房屋去投资化、回归居住属性,将开发一套可复制的土地、房产开发建设运营机制。新区大量的土地整理、房产建设投资需要拓展资金来源,REITs在雄安试行则可为新型住房制度提供稳定长期的资金来源。

 

四、充分发挥RCREIT在中国REITs研究和传播领域的旗帜领航作用 全力以赴为推进中国REITs事业进步贡献力量

 

2018年至今,中国REITs热度持续增长,愈加得到各界关注并快速推进发展。近年来,中国REITs相关政策利好不断、创新类REITs产品持续落地;资产证券化资产独立性获重大实证突破、全国首个REITs研究中心官网正式上线;REITs行业共识力量不断凝聚、产业行业互动频繁、产业行业良好发展环境更加巩固。

 

RCREIT(REITs研究中心)作为全国首个不动产投资信托基金(REITs)研究中心、全国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库,坚持以专业、客观、务实、前瞻的态度和风格,做中国REITs新时代的开创者、建设者和领航者。RCREIT(REITs研究中心)对国际国内REITs发展进行深度研究,积极探索中国REITs制度和市场建设、积极参与推动中国公募REITs落地、积极引领推动国内REITs与产业方的联动发展、积极开展REITs投资者教育,成就引领中国REITs新时代的中流砥柱。

 

RCREIT(REITs研究中心)与中国REITs领域第一媒体REITs行业研究同心同德、同向同行,长期保持REITs领域研究和传播无缝对接。REITs行业研究作为国内规模最大、实力最强的REITs传播平台,系中国REITs领域第一媒体品牌,专注中国REITs与不动产证券化,致力于分享REITs、CMBS/CMBN的最新政策、研究动态和实操案例,关注不动产金融创新发展方向,并对相关内容进行全媒体平台广泛传播,为推动中国REITs事业进步贡献力量。REITs行业研究已以开设专栏等形式入驻新浪财经、华尔街见闻、雪球、同花顺财经和东方财富等境内主流财经媒体,以及香港著名媒体财华网意见领袖专栏。在中国REITs传播领域,REITs行业研究居于无可争议的首位,拥有较高的影响力和美誉度。

 

2019年,RCREIT将继续保持和巩固在中国REITs研究和传播领域的绝对领先优势,充分发挥RCREIT的导向、旗帜和领航作用,敢于担当,做好行业榜样,全力以赴为推进中国REITs事业进步贡献力量。

2019年1月25日 20:20
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