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热点回顾丨RCREIT独家:多年两会REITs提案频出 呼吁公募REITs落地

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矩形2018年3月中旬, RCREIT(REITs研究中心)独家首发《两会REITs提案频出:聚焦尽快推动公募REITs落地、出台REITs税收政策》,重点指出近年来两会,全国人大代表呼吁支持REITs试点、推出公募REITs和实现中国REITs市场健康快速发展等相关的提案建议频出:(1)公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法;(2)当前实现我国REITs市场健康快速发展,首要问题是解决税收问题,建议出台REITs税收政策;(3)应完善REITs有关配套支持政策。该文获得了市场内外众多同仁和媒体们的广泛关注与转载。。

作者:RCREIT(REITs研究中心)

 

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概述

 

REITs是国际上成熟的房地产投融资方式,是支持住房制度改革、推进住房租赁市场发展的重要工具。目前,由于国内REITs及类REITs等创新产品通常采取复杂的交易结构进行避税,短期内无法实现标准化,流动性较低。2018年3月16日,全国人大代表、中国人民银行天津分行行长周振海建议,尽快出台REITs税收政策,健全REITs相关制度,加强各相关部门的联动,加快推进REITs试点工作。

 

2018年3月15日,全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华表示,中国人民银行积极在银行间市场开展REITs试点工作,市场也自发创新出各种类REITs产品。但由于REITs税收问题尚未解决,各类创新产品采取复杂的交易结构进行避税设计,产品个性化明显、交易结构复杂、流动性低、不能实现标准化和规范发展,试点工作进展缓慢。故应完善房地产投资信托基金有关配套支持政策,建议可参考国际成熟经验,支持REITs试点工作开展

 

2018年3月13日,全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称,公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。

 

2018年3月8日,全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣表示,当前实现我国REITs市场健康快速发展,首要问题是解决税收问题,建议出台REITs税收政策

 

2017年两会,全国人大代表、越秀集团董事长张招兴做出提案,指出目前在国内市场推出公募REITs的法律框架、政策环境、市场准备等已具备条件,应尽快推动公募REITs试点落地。2016年两会,全国人大代表、湖南步步高商业集团董事长王填做出提案,建议尽早推出REITs,助力商业不动产资产证券化,促进我国商业地产转型,推进我国房地产供给侧的改革

 

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2018年两会呼吁REITs的提案建议

 

一、全国人大代表周振海建议加快REITs税收等相关制度建设

 

2018年3月16日,全国人大代表、中国人民银行天津分行行长周振海建议,尽快出台REITs税收政策,健全REITs相关制度,加强各相关部门的联动,加快推进REITs试点工作。

 

周振海表示,REITs是一种筹集众多投资者的资金用于各种收益性房地产或向收益性房地产提供融资,并将投资收益分配给投资者的公司或商业信托机构。2008年12月,国务院办公厅印发《关于当前金融促进经济发展的若干意见》,提出要“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道。”人民银行于2009年牵头十一部委对REITs展开研究探索,并形成初步试点框架,选取北京、上海、天津三地作为首批试点城市,REITs产品通过在证监会备案或在银行间市场交易商协会注册的方式,在交易所市场和银行间市场发行。但直至2014年,国内才推出首单类REITs——中信启航专项资产管理计划。 

 

周振海认为,发展REITs市场具有多方面积极意义:

 

第一,有助于促进资产原持有人融资,有利于实施房地产市场差别化调控;第二,有助于实现投资收益,分散投资风险。第三,有助于培育健康成熟的持有型物业市场,适度缓解房价压力

 

但目前,我国REITs市场发展面临税收制度不配套问题,相关法律法规对信托业务的纳税主体认定不同,存在重复征税,且产品设计及信息披露的标准化程度较低。此外,REITs产品从最初设立到最终发行上市,涉及登记、备案、注册、审批等多个环节,需要财政、税收、金融、工商、国土等多个部门协调联动,但我国目前尚未建立针对REITs的部门联动工作机制。   

 

对于REITs税收等相关制度建设,周振海提出三方面建议:

 

一是完善配套税收制度,避免重复征税和逃税漏税。建议按照实质课税原则,分析确认财产转移中的各个环节是否真正发生所有权转移,遵循谁受益谁纳税的原则,避免重复征税。

 

二是明确REITs产品设计和信息披露标准,提高市场流动性。特别是要督促融资主体按照真实、充分、准确、及时的信息披露原则,规范披露REITs的经营情况,保护投资者权益,营造良好的市场环境,吸引更多投资者理性投资。

 

三是建立多部门联动的工作机制,加强协调配合。建议工商、税务、金融监管等部门成立协调工作机制,共同研究制定既符合简政放权要求又切实保证市场安全稳定和投资者权益的REITs市场工作规则。

 

二、陈建华代表建议完善REITs有关配套支持政策,参考国际成熟经验、支持REITs试点工作开展

 

2018年3月15日,据《金融时报》报道,全国人大代表、中国人民银行石家庄中心支行行长陈建华表示,REITs是国际上成熟的房地产投融资产品,是支持住房制度改革,推进住房租赁市场发展的重要工具之一。近几年在深化经济体制改革重点工作和支持住房租赁市场文件中,均明确提出积极推进REITs试点。

 

中国人民银行积极在银行间市场开展REITs试点工作,市场也自发创新出各种类REITs产品。但由于REITs税收问题尚未解决,各类创新产品采取复杂的交易结构进行避税设计,产品个性化明显、交易结构复杂、流动性低、不能实现标准化和规范发展,试点工作进展缓慢。故应完善房地产投资信托基金有关配套支持政策,建议可参考国际成熟经验,支持REITs试点工作开展。为此,其提出了三项具体的建议:

 

1、建立标准化REITs制度框架

 

有关部门应建立协调机制,积极推动REITs试点工作,充分借鉴资产支持证券的成熟机制和模式,研究设计我国REITs的标准化模式、交易结构及退出机制,尽快建立全国性REITs市场体系,同时,就相关配套法律法规和政策进行研究。

 

2、制定税收优惠政策

 

对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持,降低REITs经营环节的税负,对REITs交易结构内的资管产品予以减免增值税;对于从项目公司向上分配并最终到投资者的分红,明确给予各层级的所得税减免。同时,税收政策向REITs类的机构倾斜,培育更多的专业化、规模化、集约化的机构,引领租赁住房市场的发展,有效建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

 

3、在雄安新区先行先试

 

要在立法、财税、金融等方面给予新区试点REITs发展的特殊政策权限,在降低新区整体融资成本的同时,为全国REITs市场建立积累和总结出可推广、可复制的经验。

 

三、王景武代表表示公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法

 

2018年3月13日,十三届全国人大代表、中国人民银行广州分行行长王景武在全国两会提出提案称,公募REITs对防控金融风险意义重大,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法。并且公募REITs产品在较大程度上分流当前在国内股市、房地产市场的投机资金的同时,有效平抑房地产价格。其具体建议如下:

 

1、明确安排公募REITs扩募机制

 

我国《证券投资基金法》中虽有关于扩募条件、扩募基本流程的框架性规定,但上述规定主要是为了满足传统股票或债券基金的扩募需求,与公募REITs通过扩募实现外延式增长的需求存在根本不同。建议在管理办法中明确对扩募机制的安排,并通过后续的具体指引对扩募机制进行细化完善。

 

2、丰富REITs基础资产投资范围

 

在REITs的基础资产投资范围上,从国际成熟市场来看,REITs产品除了严格限制介入以快速销售为目的的住宅开发外,对于各种能够产生稳定运营收入的不动产类型均能够将其纳入底层资产,包括但不限于基础设施、长租公寓、酒店、办公楼、购物中心、工业厂房、旅游地产、医疗地产、仓储物流等不同业态模式。

 

我国公募REITs管理办法参照国际成熟经验,在明确资产准入负面清单的基础上,允许各种不同类型的持有型不动产进行公募REITs操作,这也符合《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》提到的“创新融资机制,畅通投资项目融资渠道”,“支持有真实经济活动支撑的资产证券化,盘活存量资产”的相关要求。

 

3、适当放开公募REITs中“双十”投资比例限制

 

在投资比例上,基于公募REITs与传统公募基金在底层资产类型、产品架构等方面存在的较大差异、以及我国不动产行业的客观发展现状,在公募REITs管理办法中适当放开现有的“双十”投资比例限制。“双十”比例指的是根据《公开募集证券投资基金运作管理办法》的相关规定,一只基金持有一家公司发行的证券,其市值不得超过基金资产净值的百分之十;同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券,不得超过该证券的百分之十。

 

从境外实践情况看,REITs在不动产投资上的分散度主要取决于投资者的认可程度,从收益来源在物业组合、租户数量、行业及地区分布等方面的分散程度进行考量。

 

四、朱苏荣代表建议出台REITs税收优惠政策,推动房地产市场健康发展

 

针对十九大报告提出的“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求,全国人大代表、中国人民银行沈阳分行行长朱苏荣表示,作为一种有代表性的金融创新,加快房地产投资信托基金发展是完善房地产金融市场的一个重要方面,有利于实现“让居者有其屋”,让住房回归“居住属性”,充分体现了我国住房体制改革与供给侧结构性改革的根本要求。建议出台REITs税收优惠政策,推动房地产市场健康发展。

 

朱苏荣代表认为,作为国际上成熟的金融产品,REITs对我国房地产市场健康稳定发展具有重要意义。10多年来,我国一直在积极试点,市场也陆续推出了一些类REITs产品和项目。与国际上标准化的REITs产品相比,国内的类REITs产品结构复杂,多为私募发行,流动性差。特别是对REITs重复征税,成为制约我国REITs发展的主要障碍。当前,实现我国REITs市场健康快速发展,首要问题是解决税收问题。

 

从国际经验来看,合理的税收体制是REITs发展的基础。当前,国际上对REITs的法律框架主要分为税法驱动模式和专门立法模式。无论哪种法律框架,都按照税收中性原则,规定在一定分红比例条件下,REITs分配给投资人的收入在REITs层面免征所得税。而REITs的发展一般都是在这种优惠的税收制度确定后,才有了实质性推进。鉴于税负问题日益成为我国加快REITs试点工作的突出障碍,朱苏荣建议出台房地产投资信托基金REITs税收政策:

 

1、高度重视税负制约对REITs发展的影响

 

建议相关部门充分认识加快REITs试点对我国房地产市场发展的重要意义,高度重视税收因素对我国REITs发展的制约和影响,尽快完善REITs税收制度,彻底解决税收瓶颈问题。

 

2、尽快出台REITs税收相关政策

 

考虑到我国现实情况,如果采取专项立法方式,所需时间比较长,建议先借鉴国际通行做法,通过直接出台税收优惠政策方式加快我国REITs发展。之后,再结合市场发展的具体状况,考虑推动专门立法,对REITs的设立、结构、税收政策、投资范围、收益分配等进行明确规定。在政策制定中,要合理设置税收结构,重点解决REITs重复征税问题。明确REITs监管制度要求,有效规范REITs相关机构和产品,保护投资者权益,促进市场平稳有序发展。

 

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2017年两会呼吁REITs的主要提案建议

 

2017年两会期间,全国人大代表、越秀集团董事长张招兴建议,尽快推动国内公募REITs试点落地。张招兴认为,目前国内推出REITs公募试点的法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟,建议证监会牵头选择优质成熟的基础资产和具有丰富REITs和不动产运营管理经验的发行人(管理人)开展试点,尽快推动国内公募REITs试点的落地。

 

张招兴表示,公募REITs试点将有助于进一步推动我国金融市场和不动产的供给侧结构性改革,提供高质量和成熟的金融产品。

 

2017年政府工作报告指出,要促进金融机构增强服务实体经济能力,防止“脱实向虚”。近些年,我国房地产去库存压力还在积累,尤其是商业地产。公募REITs能落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求,促进房地产行业健康平稳发展,同时有利于防范和化解系统性金融风险。公募REITs通过将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的公募基金份额,并依托一/二级市场实现有序、高效的进出和流转;通过资产价值的合理释放和权益份额的回笼,将有效缓解负债端的压力。

 

一、公募REITs的作用和价值

 

1、公募REITs对于推动金融市场供给侧改革,助力国家“三去一降一补”、提高金融产品供给质量具有重要战略意义

 

公募REITs产品是以不动产资产收益为派息来源的永续、权益性投资工具,大力发展公募REITs产品有利于引导金融机构的债权转为投资,有效降低存量不动产的杠杆负债率。除商业不动产外,公募REITs产品同样适用于物流、医疗、环保、基础设施等其他领域的不动产资产,提升上述产业的流动性、降低杠杆率。

 

2、公募REITs有助于缓解PPP项目及基础设施投资压力

 

近年来,公共基础设施建设领域PPP项目的发展方兴未艾,各级政府在PPP项目及基础设施投资的压力很大。当前,包括PPP项目在内的公共基础设施建设存在投资规模大、退出渠道单一,回收期长(通常10年以上)等问题,社会资本参与积极性不高。通过REITs可将具有稳定现金流的不动产转化为小额的、流动性强的交易性资产,使得PPP项目或不动产项目成熟后快速退出,形成新的民生工程资本金,有效降低实体经济杠杆率,尤其是地方政府的负债率,提高地方财政(或企业)的持续投资能力。

 

3、公募REITs将对实体经济的发展产生有效支持

 

实体经济的发展是以工业厂房、商业地产、医院、物流、养老物业等多类别的持有型物业为重要载体,从某种意义上说,这些持有型物业本身即是实体经济的组成部分。公募REITs可作为连接资本市场和实体经济的桥梁,将社会长期资本与持有型物业的长期投资进行对接。REITs的发展可以助力企业向轻资产转型,通过剥离非核心资产,同时不丧失对物业的控制,将资金置换出来用于增强企业核心竞争力,增强主业的服务输出能力,真正提升金融服务实体经济的效率。

 

4、公募REITs将对房地产行业转型产生积极影响

 

公募REITs兼具“股性”与“债性”特点,以“盘活存量”、而不是“新增投放”的方式,有效疏导投资者对住宅市场的投资、投机需求,有助于尽快恢复“房子是用来住的,不是用来炒的”的原本定位。REITs强调稳定和可持续的理念以及产品结构特点,有助于推动房地产企业从“粗放式开发”转型升级为“精细化经营”的发展模式,与房地产宏观调控的理念契合,有利于促进房地产行业健康稳定发展。

 

而且,通过公募REITs向公开资本市场提供风险低、流动性强、稳定回报的集合投资产品,亦有助于提高金融产品的供给质量,让广大老百姓能够更好地共享经济发展成果,让人民群众有更多的获得感。

 

二、推出公募REITs的相关建议

 

第一,在不与《证券投资基金法》相抵触的前提下,由证监会针对公募REITs颁布专门指引或管理办法,在公募REITs产品下放开当前公募基金运作管理办法中关于投资比例的相关限制。

 

第二,建议吸收各国REITs的有益实践经验,结合中国实际国情,针对目前国内REITs在设立环节税负过重、运营环节重复征税等问题,请财政部和税务总局等部门根据REITs产品的特性,在土地增值税、企业所得税、增值税、印花税等方面给予配套支持,完善国内REITs相关的配套支持政策,激发市场参与主体的积极性。放水养鱼,提高供给质量,满足老百姓的理性投资需求,开拓国内房托公募市场这一广阔的“蓝海”。

 

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2016年两会呼吁REITs的主要提案建议

 

2016年3月5日,十二届全国人民代表大会第四次会议在北京开幕,全国人大代表、湖南步步高商业集团董事长王填在本次全国两会中做出提案——建议尽早推出房地产投资信托基金(REITs),助力商业不动产资产证券化。王填认为,我国商业地产库存巨大,需要通过发行房地产投资信托基金(REITs)等一系列手段来解决库存,并促进我国商业地产转型,推进我国房地产供给侧的改革。

 

王填指出,中国商业地产已经沉淀了巨大的运营或者开发中的物业资产,传统投资杠杆已然缺失效率,许多开发商正在积极探索寻求轻资产化运营,商业地产行业亟待转型。而房地产投资信托基金的发展恰恰能够对商业地产运营模式带来深刻变化,从而有效化解当前行业高库存,推动商业地产行业实现转型升级。另外,从国外成熟市场房地产投资信托基金的税制经验中也可以看出,这一措施的利好之处。目前,全球已有20个国家和地区相继推出房地产投资信托基金,并且有7个国家和地区正着手开辟房地产投资信托基金市场。而目前全球房地产投资信托基金的总市值已经超过一万亿美元。

 

结合国内商业的实际情况,王填提出了五点具体的建议:

 

1、建议尽早推出房地产投资信托基金,助推我国商业地产的去库存,推进我国商业地产供给侧的改革。

 

2、建议在已有税收法律的基础上,积极借鉴各方经验,采取立法为主、政策为辅的探索方式,推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台。但是,与国外长期渐进式立法不同,我国需要在现有税制的基础上设立专项法,才能迅速解决房地产投资信托基金的双重课税问题。

 

3、建议对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收。如免除进行实际经营的专业物业管理公司的契税、印花税、营业税。

 

4、建议对房地产投资信托基金中的募集方实施税收优惠政策。如免除发起人资产移出环节的营业税(建议视同不动产投资)、土地增值税(建议在SPV最终转让资产环节再交、如果是回购情形则免除)、企业所得税(建议参照特殊企业重组)、印花税。

 

5、建议对房地产投资信托基金中的投资方实施税收优惠政策。如收益分配时的个人所得税(收益分配可视同一种利息收入形式)。

2019年1月28日 19:30
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