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RCREIT独家丨住房租赁类REITs蓬勃发展 长租公寓公募REITs试点呼之欲出

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矩形2017年8月起,RCREIT(REITs研究中心)陆续发布《美国长租公寓REITs模式研究》、《我国长租公寓REITs模式研究》、《从首单长租公寓类REITs 看我国长租公寓发展之路》等长租公寓REITs研究报告文章,并率先提出观点认为,十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,租购并举将是未来我国房地产发展的主基调,未来五年甚至更长时间,租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中,租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等将逐一落实,住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。租赁住房亦为中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点,我国住房租赁市场与REITs模式的结合,必然是水到渠成、相辅相成。

作者:刘洋 REITs研究中心执行主任

 

2019年1月,全国政协委员、原中国证监会主席肖钢将在2019年2月刊发的《清华金融评论》上发表署名课题文章《制约我国公募REITs的五大因素和破解路径》。文章深入分析了制约我国公募REITs的障碍和破解路径。课题组成员还包括:中国证监会债券部副处长闫云松,中证金融研究院助理研究员石锦建,中证金融研究院博士后李欢、杨楷。

 

肖钢指出,推动公募REITs可行路径之一应先行开展试点。优先从长租公寓、养老公寓、优质商业物业和基础设施中选择一批项目,试点公募REITs,做到起步稳、起点高、示范性强,加强政策支持的精准度及有效性。

 

2019年1月,RCREIT(REITs研究中心)独家首发《上交所:推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs》(参考文章:上交所:推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs),重点指出了上交所2019新年致辞中“深化债券产品创新,推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs”等相关内容,并得到市场内外众多同仁和媒体们的广泛关注与转载。

 

自2017年起,RCREIT(REITs研究中心)即始终在每篇REITs行业研究文章底部阐述独家观点指出,REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式;是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手,是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

 

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序章:住房租赁REITs大风起

 

十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,这将成为未来我国住房政策核心指导思想。在2016年底中央经济工作会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”之后,在党代表大会报告中再次郑重提出这个提法,这充分说明,“房住不炒”将成为相当长期内党和政府解决我国城镇住房问题、建立房地产市场健康稳定发展长效机制的核心指导思想。(参考文章:住房租赁REITs大风已起 相关政策指向和实操模式你都了解么?

 

十九大报告还提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,表明深化供给侧改革,将成为未来我国住房制度改革的重点突破方向。相比十八大报告中所提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”,本次报告中用的是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的全新提法。再看“租售并举”,这是这几年来政府在住房市场方面最为大力推进和提倡的口号,其直接目标是要改善住房市场在租售结构上的失衡,其本质思路也是从调节住房供应结构入手,通过化解供给侧结构性矛盾,实现住房市场的有序健康发展。

 

从国际经验来看,社会资本投入占比提升、市场化供应为主体是住房租赁市场发展的必然方向,引导租赁企业、开发商等多方投资参与租赁市场,一方面解决了我国保障住房供给不足、缓解政府财政压力。另一方面通过市场化手段能够有效满足不同人群的居住需求,完善房地产供给侧改革,有利于行业中长期发展。

 

相较快周转的住宅开发,传统租赁行业资金沉淀量大、投资回报周期长,缺乏轻资产化模式是制约租赁行业发展、房企较少涉及租赁行业的最大原因。我们认为住房租赁REITs能够帮助租赁企业打开融资渠道,真正做到轻资产化,有利于租赁企业盘活资产、获得长期稳定的融资渠道,并通过金融杠杆提高收益率,促进住房租赁市场的蓬勃发展。同样,万亿级的住房租赁市场也可以给中国REITs的发展提供广阔的舞台,促进中国REITs实现扬帆远航。我国住房租赁市场与REITs模式的结合,必然是水到渠成、相辅相成!

 

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发展:REITs渐成培育住房租赁市场重要金融支持工具

 

证监会债券部副处长闫云松此前曾表示,借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径,对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

 

(一)REITs对培育我国住房租赁市场的意义

 

RCREIT(REITs研究中心)认为,REITs对培育我国住房租赁市场具有以下几方面的意义:

 

第一,契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。REITs对住房租赁市场的有力推动,将会更新社会对房产的地位和传统的观念,其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响,有利于遏止非理性买房、投资房产的情况,促进房地产市场平稳健康发展。

 

第二,便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金,投资于收益型物业,并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格,信息披露规范,专业化运营管理,作为房地产投资较理想的渠道,对社会资本具有吸引力。为此,REITs可成为租赁住房资产投资的重要来源渠道。

 

第三,帮助规范发展和住房租赁市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和租赁住房市场的活力。通过提高租赁住房运营方专业化的住房租赁运营管理水平,提升用户体验,推动租赁住房市场规范发展。

 

第四,推动房地产金融创新。住房租赁REITs通过专业化管理,为市场提供优质的租赁住房,改变传统的房地产融资模式,在资产端和服务端都进行优化,也有力推动房地产商的转型。

 

(二)REITs助力开展集体建设用地建设租赁住房

 

1、开展集体建设用地建设租赁住房的背景

 

为构建购租并举的住房体系,稳定房地产市场,2017年4月,住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出:“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”

 

2017年7月,住房和城乡建设部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》再次提出:“按照国土资源部、住房和城乡建设部的统一工作部署,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。”按照上述文件要求,8月21日,国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《试点方案》),选择13个城市开展试点,对11个省级国土资源、住房和城乡建设主管部门推进试点相关工作做出具体部署。

 

《试点方案》表示,利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。

 

《试点方案》的出台,被认为是之前中央提出“租售并举”措施,通过发展房地产租赁市场来解决广大民众的“居住”问题,以及部分地方政府提出“租售同权”政策的进一步落实。因为如果没有足够的土地用来建造租赁房,那么发展房地产租赁市场就会成为空谈。

 

2018年4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。《通知》明确提出,将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

 

2、试点情况

 

为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土资源部会同住房和城乡建设部,根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

 

为加强房地产用地市场调控,规范和指导相关工作,《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》(国土资发〔2012〕26号)中提出:“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市,确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的,按照‘严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控’的要求,由省级人民政府审核同意试点方案并报我部审核批准后开展试点。”

 

北京、上海作为首批试点城市,几年来试点项目运行取得了良好的效果,一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给。二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能。三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面,发挥了积极作用。四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道,农民获得长远稳定收益,有获得感。

 

试点经验表明,利用集体建设用地建设租赁住房,可以增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。此次出炉《试点方案》,在总结提升上述试点经验的成果。我们希望通过改革试点,到2021年底,在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

 

在超大、特大城市和住房和城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中,按照地方自愿原则,部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。限定在上述试点城市范围的原因在于,这些城市租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力相对较强。

 

3、REITs是实现试点目标的重要途径

 

《试点方案》明提出了试点的目标是通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

 

利用集体建设用地建设租赁住房,可有效降低土地成本,真正体现租约和租赁的价值。而租金回报率上升,对于开展REITs非常适宜。并且完全可以先挑选一批运营成熟、资产良好的集体建设用地性质的租赁住房,进行REITs创新的试点,这种模式的复制推广操作性强,且REITs的自身属性也符合《试点方案》的核心精神,可以提高租赁住房建设资金流动性,增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。

 

(三)租赁住房与REITs的结合相得益彰

 

2018年2月5日至6日上午,中国人民银行工作会议在北京召开。会议部署了2018年工作的主要任务,提出要完善住房金融体系,建立健全住房租赁金融支持体系。

 

2018年1月29日,保险资金运用贯彻落实全国保险监管工作会议精神专题培训会议在厦门召开。中国保监会副主席陈文辉在会议上提到,要稳步推进保险资金运用改革创新,研究保险资金参与长租公寓等领域。显然,保险资金投资长租公寓资产证券化产品符合政策指向。

 

2018年1月26日,保监会公布了《保险资金运用管理办法》,明确提出了保险资金可以投资资产证券化产品。资产证券化产品未来是保险资金运用的重要方向,保险资金的负债久期较长,和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。随着长租公寓行业的发展,未来此类资产证券化产品会处于持续增长的状态,而保险资金也可以通过购买产品的方式持续地为长租公寓行业提供资金支持。同时,资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付,具有风险隔离作用,保险公司可以更好地控制投资收益。

 

中农工建交这五大银行,短期内便与约30个省市相关部门签署了以发展住房租赁为核心的战略合作协议。而这五大银行合计提供的意向性授信规模,则超过了万亿元。

 

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长租公寓公募REITs试点呼之欲出

 

(一)公募REITs业务规则出台渐上日程

 

2018年2月,RCREIT(REITs研究中心)独家首发《证监会系统2018年工作会议:研究出台公募REITs相关业务细则》(参考文章:证监会系统2018年工作会议:研究出台公募REITs相关业务细则)指出,证监会系统2018年工作会议表示,研究出台公募REITs相关业务细则,支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。此前,已有消息称证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规,其中,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

 

2019年1月22日,深交所组织召开债券监管发展业务座谈会,会议指出,深化市场改革创新,加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点,力争取得进一步突破。2018年12月27日,RCREIT(REITs研究中心)独家首发《深交所:持续推动创新类REITs产品落地 研究推进公募REITs》(参考文章:深交所:持续推动创新类REITs产品落地 研究推进公募REITs),重点指出了2018年以来,深交所持续推动创新类REITs产品落地,陆续推出工业地产类REITs产品“东久智能制造产业园”、物流地产储架类REITs产品“顺丰产业园”、商业物业储架类REITs产品“首创钜大奥特莱斯”等,盘活优质存量资产,助力企业转型升级。深交所将研究推进公募REITs,提升资产证券化服务国家战略能力,全力推进交易所债券市场高质量发展等内容。

 

2019年1月15日,RCREIT(REITs研究中心)独家首发了《佛山集体租赁住房政策发布 集体租赁住房可通过REITs进行融资》(参考文章:佛山集体租赁住房政策发布!集体租赁住房可通过REITs进行融资),指出《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)》于日前正式出台,为佛山利用集体建设用地建设租赁住房项目落地提供了基本政策指引。为确保租赁住房项目有效实施,增加项目建设资金来源,《办法》规定集体租赁住房可通过房地产投资信托基金(REITs)等进行融资。2017年8月,国土资源部、住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。佛山系全国首批试点的13个城市之一。

 

2019年1月2日,RCREIT(REITs研究中心)独家首发《上交所:推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs》,重点指出了上交所2019新年致辞中“深化债券产品创新,推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs”等相关内容,并得到诸多媒体的关注与转载。

 

发展中国REITs市场尤其是推出公募REITs,可以盘活公共资产,激活地方投融资效率;拓展长期资本形成机制,改善金融资本供给效率;推动养老金等投资于优质资产,为全民共享经济发展成果提供理想渠道。还可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资,盘活存量资产,加快去库存进程,特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等,引导资金进入多元化的地产投资领域,追求长期限、稳定的租金回报收益,而非短期的价值提升,引导资金脱虚入实、服务实体经济发展。

 

(二)REITs是构建多层次资本市场体系的重要支撑

 

REITs是对我国宏观经济、企业和个人 “三赢”的金融地产模式。REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、降低财务杠杆、提高不动产资产流动性,有助于防范系统性金融风险,并可以使得更广泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益,体现公平性与普惠性。REITs服务的对象,远远不局限于房地产开发企业,而是涵盖了各类持有商业地产、基础设施和其他不动产的企业、公司与金融机构。REITs能够服务于产业、物流、医疗、环保等板块,并能够为目前广泛开展的PPP模式提供更广泛的资金来源,有利于增加社会资本对重点项目领域的参与。

 

作为高比例分红(90%以上)、与股市债市相关性较低的长期投资工具,REITs市场的开发和建设对于金融体系供给侧改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。

 

(三)长租公寓是非常适宜的我国公募REITs破冰切入点 租赁住房REITs市场前景广阔

 

当前阶段,REITs试点方式适宜选择比较成熟、相对优势的,包括租赁住房、成熟的商业物业,以及一些优质的基础设施项目作为试点。“租购并举”是建设房地产长效机制的一个重要理念。从目前的市场情况来看,城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适合发行租赁住房REITs产品的基础资产,公寓REITs是非常适宜的公募REITs破冰切入点。

 

2018年4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(参考文章:重磅!首个住房租赁资产证券化文件出台!)。《通知》明确提出,将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。该文件是国务院提出加快发展住房租赁市场之后,两部委联合下发的第一个落地文件。

 

RCREIT(REITs研究中心)早期即率先提出观点表示:十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,“租售并举”将是未来我国房地产发展的主基调,未来五年甚至更长时间内,租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。这个过程中,租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实,住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。

 

REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式,也是能够完善当前证券市场产品结构、向投资人提供具有较高配置价值的投资产品。

 

长租公寓公司收购房源改建成长租公寓需要大量的资金,这也导致很多靠民营资本支持的集中式长租公寓扩张缓慢,尤其是在房地产开发商进入这个市场后,竞争变得更加惨烈,获取物业再出租的成本越来越高。但是长租公寓行业想要实现更大发展,规模化是必然的方向,而REITs则是长租公寓实现规模化扩张的最佳选择。通过发行REITs,可以充分利用社会资金,促进资本进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。

 

RCREIT(REITs研究中心)始终认为,租赁住房和基础设施(PPP)领域是中国版公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。从新派公寓类REITs、保利租赁住房类REITs、旭辉领寓类REITs到碧桂园租赁住房类REITs、越秀租赁住房类REITs、阳光城长租公寓类REITs、平安不动产朗诗租赁住房类REITs等。租赁住房类REITs市场蓬勃发展、创新首单产品不断涌现。RCREIT(REITs研究中心)相信并期待,租赁住房能够先行成为中国公募REITs试点,而REITs也成就助力租赁住房市场发展的最佳金融创新工具。

2019年1月31日 19:30
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